浅谈房地产市场运行形势分析
莆田市住房和城乡建设局 陈志强
近年来，随着人们对住房的需求不断上升，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了重大贡献。而房地产市场同其他市场一样，受外部整体经济、国际形势和内部供求关系、价格变化等因素影响随时将出现上下波动。房地产市场分析，就是通过房地产市场信息的搜集分析和加工处理，寻找出其内在的规律和特征，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者（房地产企业、房地产消费者、政府主管机构等）掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。对于政府主管机构而言，做好房地产市场运行形势分析，事关对整个房地产发展形势的判断，事关政府该出台怎么样政策进行调控，事关促进整个行业持续进展和国民经济平稳发展。
一、房地产基本分析方法
区域房地产基本分析方法包括三个部分，即供需关系、外部关键影响因素以及基本预测。
（一）供需关系
供需关系是市场运行的基本关系，也是房地产市场运行和价格变动的核心关系。房地产市场的波动，房地产价格（或租金）水平的高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种力量共同作用的结果，其他一切因素对房地产价格的影响，都是通过影响房地产供给或需求来实现的。
供需关系包括供给分析和需求分析。
待租售的房地产形成了市场的供给面，包括新开发的增量房地产和已有的存量房地产。市场供给分析中，应着重对供给量和相应的供给结构进行分析。房地产市场供给量可分为现有供给量和潜在供给量。现有供给量即已取得《商品房预售许可证》尚未出租销售出去的商品房，以及二手市场上尚未租售的存量房；潜在供给量应包括在建房地产项目中尚未办理《商品房预售许可证》的商品房和已供土地未动工建设的商品房。供给结构分析，是通过划分区块对各类型物业（如住宅、商业、办公、厂房、车位等）供给结构进行分析。
房地产的消费者形成了市场的需求面，包括房地产的购买者或承租者。需求分析，首先是成交需求和未来需求二方面分析。成交需求分析是对已经成交需求的区域分布、建筑类型、户型面积、付款方式等情况进行具体分析；而未来需求主要体现在一种潜在的需求，如人口流动对住房的需求等。其次是刚性需求和投资性需求分析。只有先分清它是刚性需求和投资性需求，才能对物业的类型进行明确划分，然后分别分析其供求关系。
通过对供给、需求二者进行对比分析，主要是对供给量和需求量、供给结构和需求特征之间进行对比分析，得知市场上不同类型产品是供过于求，还是供不应求，或是供求基本平衡，为下一步土地供应、房地产开发或政府调整政策提供有效的依据。
（二）外部关键影响因素
1、政策因素
我国的房地产市场是随着政策变化而变化的市场。房地产市场政策主要有宽松促进型政策和紧缩控制型政策二方面。如2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，通过放宽土地、金融、税收等一系列政策促进房地产市场发展；而2013年国务院《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，又通过限购、限贷、限卖等一系列政策防止房地产市场过热发展，这些政策对房地产市场发展直接产生重大影响。
2、人口因素
不同城市因其创业环境、人居环境、教育医疗资源等不同，形成了大部分一二线城市人口净流入和大部分三四线城市人口净流出的趋势，从而影响对房地产需求的差异。同时放开二胎的计划生育政策、家庭呈现规模缩小数量增多结构变化等，都对居住用房需求数量、套型等方面产生影响。
3、城市化因素
目前我国正处在城市化进程高速发展时期，年均增幅约为1%，计划2020年达到60%，这样每年约有1300农村人口转移成为城市新增人口，这部分人对房地产产生极大的刚性需求，同时影响着住房供给结构。
4、收入因素
随着我国经济的快速发展，居民可支配收入也呈逐年增长趋势。人们收入水平的不断提高，其对住房的要求随之发生变化，从“居有其所”到“住有宜居”，由收入因素带动的改善型需求也影响着房地产市场供求关系。
5、城市拆迁改造因素
随着工业化和城市化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大，这种城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也影响着房地产市场供求。
6、投资投机因素
随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，而社会保障体系滞后未来生活不确定，储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居可租可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。
7、实际支付能力因素
消费者实际支付能力一般采用国际通用的“房价收入比”进行衡量。按照世界银行给出的标准，房价收入比在3-8之间为合理区间，而我国的房价收入比已超过10，大部分中低以下收入家庭买不起商品房，中等以上收入（不含高收入）家庭靠金融贷款支持才得以购买。
（三）房地产市场预测
房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平等。
房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。定性预测是指依靠经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对房地产市场未来的总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析和判断。定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。
二、房地产市场调研
在进行房地产市场运行形势分析前，必须先开展房地产市场调研和信息资料搜集。房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。房地产市场调研的内容主要包括房地产市场供给调研、房地产市场需求调研、房地产市场环境调研等。
房地产市场供给调研，是指对某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量进行的调研。主要包括：房地产市场行情调研，了解市场现有产品的供应总量、供给结构、供给变化趋势，市场销售状况与销售潜力，产品供给充足程度，产品总体价格水平的现状和趋势等；房地产市场反响调研，了解消费者对房地产的区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；房地产市场竞争对象调研，主要是针对房地产开发企业制定市场营销策略有重要影响，包含竞争企业和竞争产品两方面。
房地产市场需求调研，是指对特定房地产市场需求的总和进行的调研。主要包括：房地产消费者调研，了解房地产消费者的数量和构成；房地产消费动机调研，了解引发人们购买房地产的愿望和意念；房地产消费行为调研，了解房地产消费者购买模式和习惯。
房地产市场环境调研，是指对房地产供需产生重大影响的外部环境进行的调研。主要包括：政治法律环境调研，了解对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产业的方针政策、有关法律法规及其变化等；经济环境调研，了解经济发展、金融、税收、财政等状况和趋势；社会文化环境调研，了解居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理以及价值观等；区域环境调研，了解区域繁华程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
三、房地产分析基本要求
（一）指标要全面
涉及房地产市场分析指标主要包括五个方面，一是一级市场土地出让相关指标，主要包括不同区域土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金、楼面地价等；二是二级市场房地产开发相关指标，主要包括不同区域和不同物业类型商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、批准预售面积、销售面积、销售金额、库存（空置）面积、价格走势情况等；三是三级市场存量房交易相关指标，包括存量房交易面积及金额情况、租赁市场情况等；四是房地产融资市场相关指标，主要包括房地产开发贷款和个人住房贷款余额、增幅等情况；五是特定情况的相关指标，如特定楼盘销售情况调查、不同户型物业销售情况、购房群体分布情况等。只有收集齐全与房地产有关的各方面指标，才能对房地产市场进行比较全面地分析，从而完整展现整个市场的运行特征。
（二）数据要真实
只有真实准确的数据才能体现分析报告的公信力。目前我省各地分析房地产所用的指标数据主要来自于各业务部门系统自动生成和统计部门提供。业务部门系统自动生成的商品房销售数据、存量房交易数据、金融信贷数据等，这些数据是依据业务申办逐宗汇总起来的，比较真实准确可信度高；房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积等业务系统无法生成的多由统计部门提供。中国统计部门的数据公信力是比较低的，特别房地产投资、商品房销售等涉及地方生产总值影响地方政府政绩的，更是水分丰富。如果采用这类数据去分析市场那将会面目全非，因此必要时候还得进行市场调查自行收集。
（三）重点要突出
房地产市场需要分析的内容涉及方方面面，但也要有所侧重。一个地方的房地产市场在某一时期其运行总有一个明显的趋势特征，要么持续平稳，要么升温火热，要么降温趋冷，因此要对这一时期市场呈现出来的新动向新态势新问题，收集相关指标数据，进行重点剖析诠释，找出该特征产生的前因后果关系，为正确预测市场运行趋势和采取调控干预措施提供可靠的依据。
（四）逻辑要清晰
房地产市场的相关影响因素和指标数据前后左右是相互关联互为因果的。如政府在市场低迷时出台宽松的房地产政策，必然激发房企积极拿地，房地产用地供应增幅明显，势必带动后续商品房施工（新开工）面积和房地产投资快速上升，批准预售面积随之增长，销售面积跟着增加，房价逐步上升，整个市场趋于火热；当市场明显供过于求时，库存（空置）面积增加，房价松动下调，销售面积下行，房企拿地积极性下降，市场进入自身调整。这些通过市场的供需情况和外部影响因素相互结合，形成某一时期房地产市场的特有特征，前后因果相联、逻辑清晰。
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